Wohnungsmarkt-Stillstand

Käufer sollten keine schnelle Entlastung erwarten

Wenn Sie in letzter Zeit versucht haben, ein Haus in den USA zu kaufen, fühlt sich der Markt wahrscheinlich festgefahren an. Weniger amerikanische Häuser wechseln den Besitzer, doch die Preise bieten Käufern kaum Entlastung. Die Verkäufe bestehender Häuser fielen im Juni um 2,4%, laut der National Association of Realtors, während der mittlere Verkaufspreis auf $440.600 stieg. Die Nachfrage hat sich abgekühlt, aber die Erschwinglichkeit hat sich nicht verbessert. Viele Eigentümer mit niedrigen Hypothekenzinsen haben nach wie vor wenig Grund zu verkaufen.

Das ist der Hintergrund für den 21st Century ROAD to Housing Act, der den Kongress mit parteiübergreifender Unterstützung passierte. Das Gesetz zielt auf den Hypothekenzugang, Fertighäuser (werkseitig gebaute Einheiten), Planungsvorschriften und Investorenaktivitäten ab. Aber es wird wahrscheinlich weder die monatlichen Zahlungen senken noch Häuser kurzfristig wesentlich günstiger machen. Die Erschwinglichkeit wird weiterhin von Hypothekenzinsen, Baukosten, Grundstückspreisen, Arbeitskräftemangel und lokalen Baubeschränkungen bestimmt.

Warum die Preise immer noch so hoch sind

Die Angebotsgeschichte ist komplizierter als sie klingt. Bestehende Häuser sind knapp, weil viele Eigentümer an Hypothekenzinsen gebunden sind, die weit unter dem heutigen Niveau liegen. Ein Eigenheimbesitzer, der etwa 3% zahlt, hat wenig Anreiz, zu verkaufen und bei fast 7% erneut zu kaufen.

Der Neubaumarkt zeigt denselben Druck aus einem anderen Blickwinkel. Die Verkäufe neu gebauter Häuser fielen kürzlich um 7,3%, laut dem Census Bureau, während Bauträger 496.000 unverkaufte Häuser zu einem mittleren Preis von $425.000 hielten. Bauträger haben Häuser verfügbar, aber viele Käufer können sie sich bei den aktuellen Preisen und Hypothekenzinsen immer noch nicht leisten. Die Frage ist nicht nur, ob Häuser existieren, sondern ob die monatliche Zahlung tragbar ist.

Was das Gesetz bewirken soll

Das neue Gesetz ist darauf ausgelegt, einige Reibungspunkte im Wohnungssystem zu beseitigen. Die Änderungen könnten einigen Käufern helfen, insbesondere in Märkten, in denen günstigere Wohnoptionen begrenzt sind.

Es schränkt auch große Investoren ein, die mehr als 350 Einfamilienhäuser besitzen, weitere zu kaufen. Diese Bestimmung hat politische Anziehungskraft, insbesondere in Märkten, in denen institutionelle Käufer mit Familien um Einstiegshäuser konkurriert haben. Aber große institutionelle Investoren machen nur einen kleinen Anteil der nationalen Einfamilienhauskäufe aus, sodass die Auswirkungen regional stark variieren dürften.

Das umfassendere Erschwinglichkeitsproblem besteht darin, dass die USA nicht genug Häuser an den Orten gebaut haben, an denen die Menschen leben wollen, und viele der Häuser, die gebaut werden, für Erstkäufer zu teuer bleiben.

Warum Washington nur begrenzt handeln kann

Die größte Einschränkung des Gesetzes besteht darin, dass viele Erschwinglichkeitsfaktoren außerhalb der direkten Kontrolle des Kongresses liegen. Inflation, Anleihemärkte und Zentralbankpolitik beeinflussen alle die Hypothekenzinsen. Der Mangel an Bauarbeitern hängt von Ausbildung, Demografie, Einwanderung und lokalen Marktbedingungen ab. Bebauungsvorschriften werden in der Regel von Städten und Bundesstaaten festgelegt, wo der Widerstand gegen dichtere Bebauung nach wie vor stark ist.

Für Käufer kann das Gesetz einige Engpässe beseitigen, aber es wird Häuser kurzfristig wahrscheinlich weder günstiger machen noch die monatlichen Zahlungen allein senken. Eine spürbare Entlastung würde wahrscheinlich niedrigere Hypothekenzinsen, stärkeres Einkommenswachstum, mehr Bautätigkeit und lokale Vorschriften erfordern, die den Bau von mehr Häusern dort ermöglichen, wo die Nachfrage am stärksten ist. Washington kann einige Hindernisse beseitigen, aber die Häuser müssen trotzdem gebaut werden.