Immobilienleiter
Was ist das?
Stellen Sie sich eine Leiter vor, bei der die unteren Sprossen kleine Einsteigerwohnungen sind und die oberste Sprosse Ihr Traumhaus für die Familie ist. Die Immobilienleiter ist eine ökonomische Theorie: Sie kaufen zuerst eine günstige, kleine Immobilie, warten darauf, dass ihr Marktwert steigt, und nutzen das aufgebaute Eigenkapital (den Wert, den Sie tatsächlich besitzen), um aufzusteigen.
Historisch gesehen war dies das ultimative Vermögensaufbau-Konzept. Aber es funktioniert nur, wenn Immobilien zum Medianpreis für Haushalte mit mittlerem Einkommen erschwinglich bleiben.
Seit den 1990er Jahren ist die unterste Sprosse für viele junge Erwachsene unerreichbar geworden, insbesondere in Großstädten, da sich die Immobilienpreise von den durchschnittlichen lokalen Löhnen abgekoppelt haben.
Warum sollte mich das interessieren?
Weil die Leiter zunehmend wackelig aussieht. Laut historischer Immobilienpreisverfolgung lagen die Verhältnisse von medianem Hauspreis zu Einkommen** **noch Anfang der 1990er Jahre auf einem handhabbaren Niveau. Selbst in Großstädten in Ländern wie Großbritannien, den USA, Kanada und Australien mussten die Menschen nur das 3- bis 4-Fache ihres Jahreseinkommens für ein Eigenheim zahlen.
Heute ist dieses Verhältnis in großen globalen Städten explodiert:
- Die 8x-10x-Stufe: In Städten wie Toronto, Melbourne und London kostet ein Eigenheim mittlerweile das 8- bis 10-Fache des durchschnittlichen Jahresgehalts.
- +10x-Stufe: In Städten wie Sydney, San Jose, Vancouver und Los Angeles übersteigen die Verhältnisse regelmäßig das *Zehnfache des Einkommens, *was junge Erwachsene in eine dauerhafte "Mietfalle" zwingt, in der das Ansparen einer Baranzahlung ein Jahrzehnt oder länger dauern kann.
Wo ist der Haken?
Selbst wenn Sie eine Anzahlung zusammenkratzen, sind einfache Gewinne keine Selbstverständlichkeit mehr. Wenn das Gehaltswachstum nicht mit den Immobilienpreisen Schritt halten kann, besteht das Risiko einer Marktkorrektur.
Hongkong bleibt einer der weltweit am wenigsten erschwinglichen Immobilienmärkte, aber die Preise sind seit ihrem Höchststand 2021 stark gefallen. Das Preis-Einkommens-Verhältnis sank von 23,2 auf 14,1 bis 2026. Ein großer Rückgang, aber Wohneigentum bleibt für viele unerreichbar.
In Städten wie London sind die realen Immobilienpreise nach Erreichen von Rekordhöhen gefallen, wobei kleinere Wohnungen oft am stärksten betroffen sind. Das schafft ein Problem auf der Immobilienleiter: Eigentümer, die Einsteigerimmobilien gekauft haben, haben Schwierigkeiten aufzusteigen. Und obwohl die Preise niedriger sind, können jüngere Käufer Einstiegsimmobilien möglicherweise immer noch nicht erreichen.