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Si ha intentado comprar una vivienda en EE. UU. recientemente, el mercado probablemente le parece estancado. Menos viviendas estadounidenses están cambiando de manos, pero los precios no ofrecen mucho alivio a los compradores. Las ventas de viviendas existentes cayeron un 2.4% en junio, según la National Association of Realtors, mientras que el precio medio de venta subió a $440,600. La demanda se ha enfriado, pero la asequibilidad no ha mejorado. Muchos propietarios con tasas hipotecarias bajas todavía tienen pocos motivos para vender.
Ese es el contexto de la 21st Century ROAD to Housing Act, que fue aprobada por el Congreso con apoyo bipartidista. El proyecto de ley se enfoca en el acceso hipotecario, la vivienda prefabricada (unidades construidas en fábrica), las normas de planificación y la actividad de los inversores. Pero es poco probable que reduzca los pagos mensuales o haga que las viviendas sean significativamente más baratas de inmediato. La asequibilidad sigue estando determinada por las tasas hipotecarias, los costes de construcción, los precios del suelo, la escasez de mano de obra y los límites locales a la edificación.
La historia de la oferta es más complicada de lo que parece. Las viviendas existentes son escasas porque muchos propietarios están atados a tasas hipotecarias muy por debajo de los niveles actuales. Un propietario que paga alrededor del 3% tiene pocos incentivos para vender y volver a comprar cerca del 7%.
El mercado de viviendas nuevas muestra la misma presión desde otro ángulo. Las ventas de viviendas de nueva construcción cayeron recientemente un 7.3%, según la Oficina del Censo, mientras que los constructores tenían 496,000 viviendas sin vender a un precio medio de $425,000. Los constructores tienen viviendas disponibles, pero muchos compradores todavía no pueden permitírselas a los precios y tasas hipotecarias actuales. La cuestión no es solo si existen viviendas, sino si el pago mensual es viable.
La nueva ley está diseñada para eliminar parte de la fricción del sistema inmobiliario. Los cambios pueden ayudar a algunos compradores, especialmente en mercados donde las opciones de vivienda más económicas son limitadas.
También restringe a los grandes inversores que poseen más de 350 viviendas unifamiliares de comprar más. Esa disposición tiene atractivo político, particularmente en mercados donde los compradores institucionales han competido con las familias por viviendas de primer acceso. Pero los grandes inversores institucionales representan solo una pequeña parte de las compras nacionales de viviendas unifamiliares, por lo que el impacto probablemente variará considerablemente según la región.
El problema más amplio de asequibilidad es que EE. UU. no ha construido suficientes viviendas en los lugares donde la gente quiere vivir, y muchas de las viviendas que se construyen siguen siendo demasiado caras para los compradores primerizos.
La mayor limitación de la ley es que muchas presiones sobre la asequibilidad están fuera del control directo del Congreso. La inflación, los mercados de bonos y la política del banco central afectan las tasas hipotecarias. La escasez de mano de obra en la construcción depende de la formación, la demografía, la inmigración y las condiciones del mercado local. Las normas de zonificación suelen ser establecidas por ciudades y estados, donde la oposición al desarrollo de mayor densidad sigue siendo fuerte.
Para los compradores, la ley puede aliviar algunos cuellos de botella, pero es poco probable que abarate las viviendas a corto plazo o reduzca los pagos mensuales por sí sola. Un alivio significativo probablemente requeriría tasas hipotecarias más bajas, un mayor crecimiento de los ingresos, más construcción y normas locales que permitan edificar más viviendas donde la demanda es más fuerte. Washington puede despejar parte del camino, pero las viviendas aún tienen que construirse.