Problemas de Vanke

La Crisis Inmobiliaria China Entra en Nuevo Territorio

La Desarrolladora Inmobiliaria China Vanke se esfuerza por obtener la aprobación de los tenedores de bonos para retrasar el reembolso de un bono de 2 mil millones de yuanes ($283 millones) que acaba de vencer. Su primera solicitud de una prórroga de un año fracasó, aumentando el riesgo de incumplimiento a menos que los inversores respalden un plan revisado en una segunda votación el 22 de diciembre.

En el sector inmobiliario chino, las empresas que han tenido su calendario de reembolso extendido a menudo terminan incumpliendo de todas formas — lo que hace que los tenedores de bonos sean cautelosos. Pero rechazar el acuerdo podría desencadenar un contagio más amplio entre los desarrolladores inmobiliarios.

Una vez considerada una de las desarrolladoras chinas más sólidas, la dificultad de Vanke es una llamada de atención: incluso los nombres "seguros" ya no son seguros.

Respaldo Estatal Cuestionado por Inversores

Aproximadamente el 30% de Vanke es propiedad de Shenzhen Metro, el operador del sistema de metro de Shenzhen. Shenzhen Metro, a su vez, es propiedad del gobierno local de Shenzhen.

Ese vínculo llevó a los inversores a asumir que Vanke tenía respaldo estatal y estaría protegida de la crisis de liquidez que hundió al gigante inmobiliario Evergrande (disuelto el año pasado) e impulsó a otro gran rival, Country Garden, al incumplimiento y la reestructuración.

Pero con los ingresos por venta de terrenos hundiéndose desde 2021, los gobiernos locales están muy endeudados y no están mejor equipados para hacer grandes rescates. Mientras tanto, el gobierno central ha sido reacio a intervenir para ayudar a los gigantes inmobiliarios.

Bonos y Acciones Muestran Señales de Alerta

El estrés se está mostrando en los precios. Otro de los bonos en yuan de Vanke, con vencimiento en tres años, se desplomó un 26% en un solo día, con las acciones de la empresa cayendo en Hong Kong hasta un 5% el lunes.

Vanke ha perdido más del 85% de su valor desde que el mercado inmobiliario comenzó a desplomarse en 2021.

Algunos acreedores pueden acordar retrasar el reembolso si Vanke ofrece incentivos como garantías más sólidas o reembolso parcial anticipado. Pero el obstáculo es alto: al menos el 90% de los tenedores de bonos deben votar a favor.

Los precios de la vivienda continúan cayendo

Los problemas de Vanke se sitúan en el contexto de una desaceleración inmobiliaria más amplia. Los datos oficiales muestran que los precios de las viviendas nuevas de China cayeron un 0,4% mes a mes en noviembre y un 2,4% interanual, continuando una tendencia a la baja que comenzó a mediados de 2021.

Los precios de las viviendas existentes cayeron entre un 5 y un 6% respecto al año anterior, con las caídas más pronunciadas en ciudades más pequeñas, ciudades de tercer nivel. Los economistas esperan que los precios nacionales de la vivienda sigan cayendo hasta 2026.

Esto es importante porque gran parte de la riqueza de los hogares chinos está vinculada a propiedades — hasta el 70 por ciento antes de que la burbuja comenzara a estallar. Los gobiernos locales también dependen de las ventas de terrenos.

Qué podría desencadenar un incumplimiento de Vanke

Un incumplimiento de Vanke sacudiría la confianza en el mercado inmobiliario chino, ya de por sí dañado. La empresa opera en más de 60 ciudades chinas.

Posibles consecuencias:

• Los costes de endeudamiento se disparan para todos los promotores, incluso los vinculados al Estado.
• Los bancos y los prestamistas de la economía sumergida sufren pérdidas.
• La confianza de los compradores de vivienda se debilita aún más, presionando los precios y las ventas.
• La riqueza de los hogares se ve afectada, lo que lleva a una menor confianza del consumidor.
• Los retrasos en la construcción aumentan, elevando los riesgos de proyectos sin terminar.
• Los responsables políticos pueden verse obligados a adoptar medidas de apoyo más fuertes y costosas.

Cuando Explotan las Burbujas Inmobiliarias

La historia de China hace eco de los colapsos inmobiliarios pasados en todo el mundo: crecimiento rápido del crédito, precios de terrenos que se disparan, luego caídas dolorosas.

• Japón (años 90): Las burbujas de terrenos y acciones colapsaron, desencadenando una "década perdida" de estancamiento.
• EE.UU. (2008): El auge de hipotecas de alto riesgo implosionó, congelando los mercados de crédito globales.
• Irlanda y España (2008–12): Los auges de la construcción se revirtieron, causando quiebras bancarias y rescates de la UE.
• Asia Oriental (finales de los 90): El apalancamiento vinculado a la propiedad amplificó la Crisis Financiera Asiática.

¿El giro de China? Como estado de partido único, China puede intervenir rápida y contundentemente — pero queda por verse si Pekín quiere apoyar el sector inmobiliario o dejar que el mercado asuma el golpe.