Vanke gondjai

Kína ingatlanválsága új szakaszba lép

A China Vanke ingatlanfejlesztő azon dolgozik, hogy megszerezze a kötvénytulajdonosok jóváhagyását egy éppen lejárt, 2 milliárd jüan értékű (283 millió dollár) kötvény törlesztésének elhalasztásához. Az egyéves hosszabbításra vonatkozó első kérelme kudarcot vallott, ami növeli a nemfizetés kockázatát, hacsak a befektetők nem támogatják a módosított tervet a december 22-i második szavazáson.

Kína ingatlanszektorában azok a vállalatok, amelyeknek meghosszabbították a törlesztési ütemtervét, gyakran később mégis csődbe mennek — ez óvatossá teszi a kötvénytulajdonosokat. Az ügylet elutasítása azonban szélesebb körű fertőzést válthat ki az ingatlanfejlesztők körében.

A Vanke, amelyet egykor a legerősebb kínai fejlesztők egyikének tartottak, küzdelme ébresztő: még a "biztonságos" nevek sem biztonságosak többé.

A befektetők megkérdőjelezik az állami támogatást

A Vanke mintegy 30%-a a Shenzhen Metro, Sencsen metrórendszerének üzemeltetője tulajdonában van. A Shenzhen Metro pedig Sencsen helyi önkormányzatának tulajdona.

Ez a kapcsolat arra késztette a befektetőket, hogy feltételezzék: a Vanke állami támogatással rendelkezik, és védve lesz attól a likviditási válságtól, amely elsüllyesztette a hatalmas Evergrande ingatlancsoportot (tavaly felszámolták), és nemfizetésbe, majd szerkezetátalakításba sodorta egy másik nagy riválist, a Country Gardent.

Mivel azonban a telekértékesítésből származó bevételek 2021 óta csökkennek, a helyi önkormányzatok erősen eladósodottak, és nem a legalkalmasabbak nagy mentőcsomagok nyújtására. Eközben a központi kormányzat vonakodik beavatkozni az ingatlanóriások megsegítésére.

A kötvények és részvények figyelmeztető jeleket mutatnak

A feszültség megjelenik az árfolyamokban. A Vanke egy másik, három év múlva lejáró jüan kötvénye egyetlen nap alatt 26%-ot zuhant, miközben a vállalat részvényei Hongkongban hétfőn akár 5%-ot is estek.

A Vanke értékének több mint 85%-át elveszítette azóta, hogy az ingatlanpiac 2021-ben zuhanni kezdett.

Egyes hitelezők beleegyezhetnek a törlesztés elhalasztásába, ha a Vanke édesítőszereket kínál, például erősebb garanciákat vagy részleges korai visszafizetést. Az akadály azonban magas: a kötvénytulajdonosok legalább 90%-ának igennel kell szavaznia.

A lakásárak tovább csökkennek

A Vanke gondjai egy szélesebb körű lakáspiaci visszaesés tetején ülnek. A hivatalos adatok szerint Kínában az új lakások árai novemberben havi szinten 0,4%-kal, éves szinten pedig 2,4%-kal csökkentek, folytatva a 2021 közepén kezdődött csökkenő tendenciát.

A használt lakások árai az egy évvel korábbihoz képest 5–6%-kal estek, a legmeredekebb csökkenések a kisebb, harmadik szintű városokat sújtották. A közgazdászok arra számítanak, hogy az országos lakásárak 2026-ig tovább fognak csökkenni.

Ez azért fontos, mert a kínai háztartások vagyonának nagy része ingatlanokhoz kötődik — a buborék kipukkanása előtt akár 70% is. A helyi önkormányzatok szintén a telekértékesítésre támaszkodnak.

Mit válthat ki a Vanke csődje

A Vanke csődje megrendítené a bizalmat Kína amúgy is megtépázott ingatlanpiacán. A vállalat több mint 60 kínai városban működik.

Lehetséges következmények:

• A hitelfelvételi költségek megugranak minden fejlesztő számára, még az állami kapcsolatokkal rendelkezők számára is.
• A bankok és az árnyékbankok veszteségeket szenvednek el.
• A lakásvásárlói bizalom tovább gyengül, nyomást gyakorolva az árakra és az eladásokra.
• A háztartások vagyona csökken, ami alacsonyabb fogyasztói bizalomhoz vezet.
• Az építési késedelmek növekednek, növelve a befejezetlen projektek kockázatát.
• A döntéshozók erősebb, költségesebb támogatásra kényszerülhetnek.

Amikor az ingatlanbuborékok kipukkannak

Kína története a világ korábbi lakáspiaci összeomlásait idézi: gyors hitelexpanzió, szárnyaló telekárak, majd fájdalmas összeomlások.

• Japán (1990-es évek): A telek- és részvénybuborékok összeomlottak, ami egy "elveszett évtizednyi" stagnálást váltott ki.
• USA (2008): A másodrendű jelzáloghitel-boom összeomlott, befagyasztva a globális hitelpiacokat.
• Írország és Spanyolország (2008–12): Az építőipari fellendülések megfordultak, bankcsődöket és EU-s mentőcsomagokat okozva.
• Kelet-Ázsia (1990-es évek vége): Az ingatlanokhoz kapcsolódó tőkeáttétel felerősítette az ázsiai pénzügyi válságot.

Kína sajátossága? Egypártrendszerű államként Kína képes gyorsan és határozottan beavatkozni — de még kérdéses, hogy Peking támogatni akarja-e az ingatlanszektort, vagy hagyja, hogy a piac viselje a következményeket.