Проблемы Vanke

Кризис на рынке недвижимости Китая выходит на новый уровень

Девелопер China Vanke пытается добиться одобрения держателей облигаций на отсрочку погашения облигаций на сумму 2 млрд юаней ($283 млн), срок выплаты по которым только что наступил. Первый запрос на годовую отсрочку провалился, что повышает риск дефолта, если инвесторы не поддержат пересмотренный план во втором голосовании 22 декабря.

В секторе недвижимости Китая компании, которым удалось продлить график погашения, часто всё равно впоследствии объявляют дефолт — что заставляет держателей облигаций проявлять осторожность. Однако отклонение сделки может спровоцировать более широкое распространение кризиса среди девелоперов.

Когда-то считавшаяся одним из сильнейших китайских девелоперов, компания Vanke своими трудностями подаёт тревожный сигнал: даже "надёжные" имена больше не являются надёжными.

Инвесторы ставят под сомнение государственную поддержку

Около 30% акций Vanke принадлежит Shenzhen Metro, оператору метрополитена Шэньчжэня. Shenzhen Metro, в свою очередь, принадлежит местному правительству Шэньчжэня.

Эта связь заставила инвесторов полагать, что Vanke имеет государственную поддержку и будет защищена от кризиса ликвидности, который потопил крупную группу недвижимости Evergrande (ликвидирована в прошлом году) и подтолкнул другого крупного конкурента, Country Garden, к дефолту и реструктуризации.

Однако с падением доходов от продажи земли с 2021 года местные органы власти имеют значительную задолженность и не располагают достаточными ресурсами для масштабных финансовых спасательных операций. Между тем центральное правительство неохотно вмешивается, чтобы помочь гигантам рынка недвижимости.

Облигации и акции подают тревожные сигналы

Напряжённость отражается в ценах. Другие юаневые облигации Vanke со сроком погашения через три года обвалились на 26% за один день, а акции компании упали в Гонконге на 5% в понедельник.

Vanke потеряла более 85% своей стоимости с момента начала падения рынка недвижимости в 2021 году.

Некоторые кредиторы могут согласиться на отсрочку погашения, если Vanke предложит дополнительные стимулы, такие как более надёжные гарантии или частичное досрочное погашение. Однако планка высока: не менее 90% держателей облигаций должны проголосовать «за».

Цены на жильё продолжают снижаться

Проблемы Vanke накладываются на более широкий спад на рынке жилья. Официальные данные показывают, что цены на новое жильё в Китае упали на 0,4% в месячном исчислении в ноябре и на 2,4% в годовом исчислении, продолжая нисходящий тренд, начавшийся в середине 2021 года.

Цены на вторичное жильё снизились на 5–6% по сравнению с прошлым годом, при этом наиболее резкое падение наблюдается в небольших городах третьего уровня. Экономисты ожидают, что цены на жильё в национальном масштабе продолжат падать до 2026 года.

Это важно, потому что значительная часть благосостояния китайских домохозяйств связана с недвижимостью — до 70% до начала схлопывания пузыря. Местные органы власти также зависят от продажи земли.

Что может спровоцировать дефолт Vanke

Дефолт Vanke подорвёт доверие на и без того пострадавшем рынке недвижимости Китая. Компания работает более чем в 60 китайских городах.

Возможные последствия:

• Стоимость заимствований вырастет для всех девелоперов, даже связанных с государством.
• Банки и теневые кредиторы понесут убытки.
• Доверие покупателей жилья ещё больше ослабнет, оказывая давление на цены и продажи.
• Благосостояние домохозяйств пострадает, что приведёт к снижению потребительской уверенности.
• Задержки в строительстве увеличатся, повышая риски незавершённых проектов.
• Регуляторы могут быть вынуждены принять более масштабные и дорогостоящие меры поддержки.

Когда пузыри на рынке недвижимости лопаются

История Китая перекликается с прошлыми обвалами рынка жилья по всему миру: быстрый рост кредитования, стремительный рост цен на землю, а затем болезненные крахи.

• Япония (1990-е годы): Пузыри на рынке земли и акций лопнули, спровоцировав "потерянное десятилетие" стагнации.
• США (2008): Бум субстандартной ипотеки обрушился, заморозив мировые кредитные рынки.
• Ирландия и Испания (2008–12): Строительный бум сменился спадом, вызвав банковские крахи и финансовую помощь ЕС.
• Восточная Азия (конец 1990-х): Кредитное плечо, связанное с недвижимостью, усилило Азиатский финансовый кризис.

Особенность Китая? Будучи однопартийным государством, Китай может вмешаться быстро и решительно — но ещё предстоит увидеть, захочет ли Пекин поддержать сектор недвижимости или позволит рынку принять удар на себя.