住房僵局

购房者不应期待快速缓解

如果您最近尝试在美国购房，市场可能感觉停滞不前。美国房屋交易数量减少，但价格并未给购房者带来多少缓解。据全国房地产经纪人协会数据，6月成屋销售下降了2.4%，而销售价格中位数升至$440,600。需求已经降温，但可负担性并未改善。许多持有低利率抵押贷款的业主仍然没有什么理由出售房屋。

这就是21世纪住房法案出台的背景，该法案在两党支持下获得国会通过。该法案针对抵押贷款准入、预制住房（工厂建造的单元）、规划规则和投资者活动。但它不太可能立即降低月供或使房价显著下降。可负担性继续受到抵押贷款利率、建筑成本、土地价格、劳动力短缺和地方建设限制的驱动。

为什么房价仍然如此之高

供应方面的情况比听起来更复杂。现有房屋稀缺，因为许多业主锁定了远低于当前水平的抵押贷款利率。一位支付约3%利率的房主几乎没有动力出售房屋并以接近7%的利率重新购买。

新房市场从另一个角度显示出同样的压力。据人口普查局数据，新建住宅销售最近下降了7.3%，而建筑商持有496,000套未售房屋，中位价格为$425,000。建筑商有可供出售的房屋，但许多购房者在当前价格和抵押贷款利率下仍然负担不起。问题不仅在于房屋是否存在，还在于月供是否可行。

该法案试图做什么

新法案旨在消除住房系统中的一些摩擦。这些变化可能会帮助一些购房者，尤其是在较便宜住房选择有限的市场中。

它还限制拥有超过350套独栋住宅的大型投资者继续购买。这一条款具有政治吸引力，特别是在机构买家与家庭竞争入门级住房的市场中。但大型机构投资者仅占全国独栋住宅购买量的一小部分，因此影响可能因地区而异。

更广泛的可负担性问题在于，美国在人们想要居住的地方没有建造足够的房屋，而许多已建成的房屋对于首次购房者来说仍然过于昂贵。

为什么华盛顿能做的有限

该法案最大的局限性在于，许多可负担性压力超出了国会的直接控制范围。通胀、债券市场和央行政策都会影响抵押贷款利率。建筑劳动力短缺取决于培训、人口结构、移民和当地市场条件。分区规则通常由城市和州制定，而反对高密度开发的阻力仍然很大。

对于购房者而言，该法案可能会缓解一些瓶颈，但不太可能在短期内使房价下降或单独降低月供。有意义的缓解可能需要更低的抵押贷款利率、更强劲的收入增长、更多的建设，以及允许在需求最强劲的地方建造更多房屋的地方规则。华盛顿可以清除一些障碍，但房屋仍然需要被建造出来。