Lakáspiaci patthelyzet

A vásárlók ne számítsanak gyors enyhülésre

Ha nemrégiben próbált lakást vásárolni az Egyesült Államokban, a piac valószínűleg megakadtnak tűnik. Kevesebb amerikai otthon cserél gazdát, az árak mégsem nyújtanak sok könnyebbséget a vásárlóknak. A meglévő lakáseladások júniusban 2,4%-kal csökkentek a Ingatlanközvetítők Országos Szövetsége szerint, miközben a medián eladási ár $440,600-ra emelkedett. A kereslet mérséklődött, de a megfizethetőség nem javult. Sok tulajdonos, aki alacsony jelzáloghitel-kamattal rendelkezik, továbbra sem lát okot az eladásra.

Ez a háttere a 21. századi ROAD lakástörvénynek, amely kétpárti támogatással ment át a Kongresszuson. A törvényjavaslat a jelzáloghitelhez való hozzáférést, a gyártott lakásokat (gyárban épített egységeket), a tervezési szabályokat és a befektetői tevékenységet célozza meg. De valószínűtlen, hogy azonnal csökkentené a havi törlesztőrészleteket vagy érdemben olcsóbbá tenné a lakásokat. A megfizethetőséget továbbra is a jelzáloghitel-kamatok, az építési költségek, a telekárak, a munkaerőhiány és a helyi építési korlátozások határozzák meg.

Miért ilyen magasak még mindig az árak

A kínálati oldal története bonyolultabb, mint amilyennek hangzik. A meglévő lakások szűkösen állnak rendelkezésre, mert sok tulajdonos a mai szinteknél jóval alacsonyabb jelzáloghitel-kamatokhoz van kötve. Egy körülbelül 3%-ot fizető lakástulajdonosnak kevés ösztönzője van arra, hogy eladjon és 7% közelében újra vásároljon.

Az újépítésű lakások piaca más szemszögből mutatja ugyanezt a nyomást. Az újonnan épített lakások eladásai nemrégiben 7,3%-kal csökkentek a Népszámlálási Hivatal szerint, miközben az építtetők 496,000 eladatlan lakást tartottak $425,000-os medián áron. Az építtetőknek vannak elérhető lakásaik, de sok vásárló a jelenlegi árak és jelzáloghitel-kamatok mellett még mindig nem engedheti meg magának azokat. A kérdés nem csupán az, hogy léteznek-e lakások, hanem az, hogy a havi törlesztőrészlet megvalósítható-e.

Mit próbál elérni a törvényjavaslat

Az új törvényjavaslat célja, hogy csökkentse a súrlódásokat a lakásrendszerben. A változások segíthetnek egyes vásárlóknak, különösen azokon a piacokon, ahol az olcsóbb lakáslehetőségek korlátozottak.

Emellett korlátozza azokat a nagy befektetőket, akik több mint 350 családi házat birtokolnak, abban, hogy továbbiakat vásároljanak. Ennek a rendelkezésnek politikai vonzereje van, különösen azokon a piacokon, ahol intézményi vásárlók versenyeztek a családokkal a belépő szintű lakásokért. Az intézményi nagybefektetők azonban az országos családiház-vásárlásoknak csak kis hányadát teszik ki, így a hatás valószínűleg régiónként jelentősen eltér.

A tágabb megfizethetőségi probléma az, hogy az Egyesült Államokban nem épült elég lakás azokon a helyeken, ahol az emberek élni szeretnének, és a megépülő lakások közül sok túl drága marad az első lakásvásárlók számára.

Miért tud Washington csak korlátozott mértékben segíteni

A törvényjavaslat legnagyobb korlátja, hogy sok megfizethetőségi nyomás kívül esik a Kongresszus közvetlen hatáskörén. Az infláció, a kötvénypiacok és a jegybanki politika mind hatással vannak a jelzáloghitel-kamatokra. Az építőipari munkaerőhiány a képzéstől, a demográfiától, a bevándorlástól és a helyi piaci feltételektől függ. Az övezeti szabályokat általában a városok és az államok határozzák meg, ahol az intenzívebb beépítéssel szembeni ellenállás továbbra is erős.

A vásárlók számára a törvényjavaslat enyhíthet néhány szűk keresztmetszetet, de valószínűtlen, hogy rövid távon olcsóbbá tenné a lakásokat, vagy önmagában csökkentené a havi törlesztőrészleteket. Érdemi enyhüléshez valószínűleg alacsonyabb jelzáloghitel-kamatok, erősebb jövedelemnövekedés, több építkezés és olyan helyi szabályok kellenének, amelyek lehetővé teszik, hogy ott épüljenek lakások, ahol a kereslet a legerősebb. Washington eltávolíthat néhány akadályt, de a lakásokat még mindig meg kell építeni.