Escada Imobiliária

O que é?

Imagine uma escada em que os degraus inferiores são pequenos apartamentos de entrada e o topo é a casa de família dos seus sonhos. A escada da habitação é uma teoria económica: começa por comprar um imóvel pequeno e barato, espera que o seu valor de mercado aumente e utiliza o capital próprio acumulado (o valor que realmente possui) para subir de categoria.

Historicamente, este era o manual definitivo para criar riqueza. Mas só funciona se as casas com preço mediano continuarem acessíveis às famílias de rendimento médio.

Desde a década de 1990, o degrau mais baixo tornou-se inalcançável para muitos jovens adultos, especialmente nas grandes cidades, à medida que os preços das casas se dissociaram dos salários médios locais.

Porque é que isto me interessa?

Porque a escada parece cada vez mais instável. De acordo com o acompanhamento histórico do mercado habitacional, as rácios entre o preço mediano das casas e o rendimento situavam-se perto de um nível gerível ainda no início da década de 1990. Mesmo nas grandes cidades de países como o Reino Unido, os EUA, o Canadá e a Austrália, as pessoas tinham de pagar apenas 3-4 vezes o seu rendimento anual por uma casa.

Hoje, esse rácio explodiu nas grandes cidades mundiais:

• O nível de 8x-10x: Em cidades como Toronto, Melbourne e Londres, uma casa exige agora 8 a 10 vezes o salário anual médio.
• Nível superior a 10x: Em cidades como Sydney, San Jose, Vancouver e Los Angeles, os rácios ultrapassam regularmente dez vezes os rendimentos, forçando os jovens adultos a uma armadilha permanente do arrendamento, em que juntar uma entrada em dinheiro pode levar uma década ou mais.

Qual é o senão?

Mesmo que consiga juntar uma entrada, os ganhos fáceis já não são garantidos. Quando o crescimento dos salários não consegue acompanhar os preços das casas, o mercado corre o risco de sofrer uma correção.

Hong Kong continua a ser um dos mercados habitacionais menos acessíveis do mundo, mas os preços caíram acentuadamente desde o seu pico de 2021. O seu rácio entre preço e rendimento caiu de 23,2 para 14,1 até 2026. Uma queda acentuada, mas a compra de casa continua fora do alcance de muitos.

Em cidades como Londres, os preços reais das casas caíram após terem atingido máximos históricos, sendo os apartamentos mais pequenos frequentemente os mais afetados. Isto cria um problema na escada da habitação: os proprietários que compraram casas de entrada têm dificuldade em subir. E, embora os preços estejam mais baixos, os compradores mais jovens podem continuar a considerar os imóveis de entrada inacessíveis.