万科困境

中国房产困境进入新阶段

房产开发商中国万科正在争取债券持有人批准延期偿还一笔刚到期的20亿元债券（2.83亿美元）。其首次申请一年期延期遭否决，除非投资者在12月22日的第二次投票中支持修订方案，否则面临违约风险。

在中国房地产行业，获得偿还期延期的公司往往最终还是会违约——这让债券持有人心存警惕。但拒绝该交易可能会在房产开发商中引发更广泛的连锁反应。

曾被视为最强中国开发商之一的万科的困境是一个警钟：即使是"安全"的名字也不再安全了。

国家支持受到投资者质疑

万科约30%的股份由深圳地铁拥有，深圳地铁是深圳地铁系统的运营商。深圳地铁反过来由深圳市政府拥有。

这种联系导致投资者假设万科获得了国家支持，将免受流动性危机的影响，该危机导致大型房产集团恒大（去年解散）陷入困境，并将另一个大竞争对手碧桂园推入违约和重组。

但由于自2021年以来土地出让收入下降，地方政府债务沉重，不太适合进行大规模救助。与此同时，中央政府一直不愿出手帮助房产巨头。

债券和股票发出警告信号

这种压力反映在价格上。万科另一只人民币****债券（三年期）单日暴跌26%，公司股票在香港周一下跌至多5%。

自2021年房地产市场开始下滑以来，万科已失去超过85%的价值。

如果万科提供甜头（如更强的担保或部分提前偿还），一些债权人可能同意延迟偿还。但门槛很高：至少90%的债券持有人必须投票赞成。

房价继续下滑

万科的困境处于更广泛的房地产下行之中。官方数据显示，中国新房价格在11月份环比下跌0.4%，同比下跌2.4%，延续了自2021年中期开始的下行趋势。

二手房价格****同比下跌5-6%，其中三线城市跌幅最大。经济学家预计全国房价将继续下跌至2026年。

这很重要，因为中国家庭的大部分财富与房产挂钩——在泡沫开始破裂前高达70%。地方政府也依赖土地出让收入。

万科违约可能引发的后果

万科违约将动摇中国已经受创的房地产市场的信心。该公司在中国60多个城市运营。

可能的后果：

• 所有开发商的借贷成本上升，即使是国有关联企业也不例外。
• 银行和影子贷款机构蒙受损失。
• 购房者信心进一步减弱，对房价和销售造成压力。
• 家庭财富受损，导致消费者信心下降。
• 施工延误增加，未竣工项目风险上升。
• 政策制定者可能被迫采取更强有力、成本更高的支持措施。

当房产泡沫破裂时

中国的故事呼应了全球过去的房屋崩盘：信贷快速增长、地价飙升，随后是痛苦的崩溃。

• **日本（1990年代）：**土地和股票泡沫崩溃，引发了"失去的十年"停滞。
• **美国（2008年）：**次级抵押贷款繁荣破裂，冻结了全球信贷市场。
• **爱尔兰和西班牙（2008–12年）：**建筑业繁荣逆转，导致银行倒闭和欧盟救助。
• **东亚（1990年代后期）：**与房产相关的杠杆放大了亚洲金融危机。

中国的转折？作为一个一党制国家，中国可以快速有力地介入——但北京是否想要支持房产部门或让市场承受打击，仍有待观察。