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10/07/2026
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Si vous avez essayé d'acheter une maison aux États-Unis récemment, le marché vous semble probablement bloqué. Moins de logements américains changent de mains, pourtant les prix n'offrent guère de répit aux acheteurs. Les ventes de logements existants ont chuté de 2.4% en juin, selon la National Association of Realtors, tandis que le prix de vente médian a atteint $440,600. La demande a ralenti, mais l'accessibilité ne s'est pas améliorée. De nombreux propriétaires bénéficiant de taux hypothécaires bas ont encore peu de raisons de vendre.
C'est dans ce contexte qu'intervient le 21st Century ROAD to Housing Act, qui a été adopté par le Congrès avec un soutien bipartisan. Le projet de loi cible l'accès aux prêts hypothécaires, les logements manufacturés (unités construites en usine), les règles d'urbanisme et l'activité des investisseurs. Mais il est peu probable qu'il réduise les mensualités ou rende les logements significativement moins chers à court terme. L'accessibilité continue d'être déterminée par les taux hypothécaires, les coûts de construction, les prix des terrains, les pénuries de main-d'œuvre et les restrictions locales en matière de construction.
La situation de l'offre est plus complexe qu'il n'y paraît. Les logements existants sont rares car de nombreux propriétaires sont bloqués à des taux hypothécaires bien inférieurs aux niveaux actuels. Un propriétaire payant environ 3% a peu d'intérêt à vendre et à racheter près de 7%.
Le marché des logements neufs montre la même pression sous un autre angle. Les ventes de logements neufs ont récemment chuté de 7.3%, selon le Census Bureau, tandis que les constructeurs détenaient 496,000 logements invendus à un prix médian de $425,000. Les constructeurs ont des logements disponibles, mais de nombreux acheteurs ne peuvent toujours pas se les permettre aux prix et taux hypothécaires actuels. La question n'est pas seulement de savoir si les logements existent, mais si la mensualité est supportable.
Le nouveau projet de loi est conçu pour réduire certaines frictions dans le système immobilier. Les changements pourraient aider certains acheteurs, en particulier sur les marchés où les options de logement moins chères sont limitées.
Il restreint également les grands investisseurs possédant plus de 350 maisons individuelles d'en acheter davantage. Cette disposition a un attrait politique, en particulier sur les marchés où les acheteurs institutionnels ont concurrencé les familles pour les logements d'entrée de gamme. Mais les grands investisseurs institutionnels ne représentent qu'une faible part des achats nationaux de maisons individuelles, de sorte que l'impact est susceptible de varier fortement selon les régions.
Le problème plus large d'accessibilité est que les États-Unis n'ont pas construit suffisamment de logements dans les endroits où les gens veulent vivre, et beaucoup des logements qui sont construits restent trop chers pour les primo-accédants.
La plus grande limitation du projet de loi est que de nombreuses pressions sur l'accessibilité échappent au contrôle direct du Congrès. L'inflation, les marchés obligataires et la politique de la banque centrale influencent tous les taux hypothécaires. Les pénuries de main-d'œuvre dans la construction dépendent de la formation, de la démographie, de l'immigration et des conditions du marché local. Les règles de zonage sont généralement fixées par les villes et les États, où l'opposition à une densification du développement reste forte.
Pour les acheteurs, le projet de loi peut atténuer certains goulets d'étranglement, mais il est peu probable qu'il rende les logements moins chers à court terme ou qu'il réduise les mensualités à lui seul. Un soulagement significatif nécessiterait probablement des taux hypothécaires plus bas, une croissance plus forte des revenus, davantage de construction et des règles locales permettant de construire plus de logements là où la demande est la plus forte. Washington peut déblayer le terrain, mais les logements doivent encore être construits.