Impasse Habitacional

Os Compradores Não Devem Esperar Alívio Rápido

Se tentou comprar uma casa nos EUA recentemente, o mercado provavelmente parece estagnado. Menos casas americanas estão a mudar de mãos, mas os preços não estão a dar muito alívio aos compradores. As vendas de casas existentes caíram 2.4% em junho, de acordo com a National Association of Realtors, enquanto o preço mediano de venda subiu para $440,600. A procura arrefeceu, mas a acessibilidade não melhorou. Muitos proprietários com taxas hipotecárias baixas ainda têm poucos motivos para vender.

Este é o contexto do 21st Century ROAD to Housing Act, que foi aprovado no Congresso com apoio bipartidário. A lei visa o acesso ao crédito hipotecário, habitação manufaturada (unidades construídas em fábrica), regras de planeamento e atividade de investidores. Mas é improvável que reduza as prestações mensais ou torne as casas significativamente mais baratas a curto prazo. A acessibilidade continua a ser determinada pelas taxas hipotecárias, custos de construção, preços dos terrenos, escassez de mão de obra e limites locais à construção.

Porque é Que os Preços Continuam Tão Elevados

A questão da oferta é mais complicada do que parece. As casas existentes são escassas porque muitos proprietários estão presos a taxas hipotecárias muito abaixo dos níveis atuais. Um proprietário que paga cerca de 3% tem pouco incentivo para vender e comprar novamente perto de 7%.

O mercado de casas novas mostra a mesma pressão de outro ângulo. As vendas de casas recém-construídas caíram recentemente 7.3%, de acordo com o Census Bureau, enquanto os construtores detinham 496,000 casas não vendidas a um preço mediano de $425,000. Os construtores têm casas disponíveis, mas muitos compradores ainda não conseguem pagá-las aos preços e taxas hipotecárias atuais. A questão não é apenas se as casas existem, mas se a prestação mensal é comportável.

O Que a Lei Tenta Fazer

A nova lei foi concebida para eliminar alguma fricção do sistema habitacional. As alterações podem ajudar alguns compradores, especialmente em mercados onde as opções de habitação mais baratas são limitadas.

Também restringe grandes investidores que possuem mais de 350 casas unifamiliares de comprar mais. Esta disposição tem apelo político, particularmente em mercados onde compradores institucionais competiram com famílias por casas de entrada no mercado. Mas os grandes investidores institucionais representam apenas uma pequena parte das compras nacionais de casas unifamiliares, pelo que o impacto provavelmente variará acentuadamente por região.

O problema mais amplo de acessibilidade é que os EUA não construíram casas suficientes nos locais onde as pessoas querem viver, e muitas das casas que são construídas continuam demasiado caras para compradores de primeira habitação.

Porque é Que Washington Só Pode Fazer Até Certo Ponto

A maior limitação da lei é que muitas pressões sobre a acessibilidade estão fora do controlo direto do Congresso. A inflação, os mercados obrigacionistas e a política do banco central afetam todos as taxas hipotecárias. A escassez de mão de obra na construção depende da formação, da demografia, da imigração e das condições do mercado local. As regras de zonamento são geralmente definidas por cidades e estados, onde a oposição a um desenvolvimento mais denso permanece forte.

Para os compradores, a lei pode aliviar alguns estrangulamentos, mas é improvável que torne as casas mais baratas a curto prazo ou reduza as prestações mensais por si só. Um alívio significativo exigiria provavelmente taxas hipotecárias mais baixas, um crescimento mais forte dos rendimentos, mais construção e regras locais que permitam construir mais casas onde a procura é mais forte. Washington pode desbravar algum caminho, mas as casas ainda têm de ser construídas.